深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

与传统住宅市场不同,深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。高力国际最新发布的2017年第二季度深圳物业市场回顾与展望报告显示,深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定,租金有所上涨,下半年预计有12个项目新增供应,甲级写字楼增供应将在未来三年内达到历史峰值。

目前,深圳摩天写字楼项目遍地开花,虽然多数为企业自持物业,但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。高力国际的数据显示,2017年第二季度深圳甲级写字楼市场需求稳定,主要来自于金融和科技行业,并有4个新项目落成,为深圳全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积,与之相应地总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至478.7万平方米,空置率为20.2%。短期内,高力国际研究部预计空置率将进一步上升,且在未来三年内有机会攀升至29%。

高力国际预计在2017至2021年之间,深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆预测,未来五年福田区写字楼市场将从扩张速度趋于稳定,南山区尤其是前海,将会快速扩张。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年内达到历史峰值。不过,受全市稳固的经济基本面支撑,需求有望持续增长。

从近期深圳土地出让市场来看,原关内土地以产业需求的定向出让为主;在中心区土地资源稀缺的情况下,旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。高力国际深圳分公司资本市场与投资服务董事林昇恒表示,十三五规划中深圳城市更新面积预计可达30平方公里,二季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目,其中原关内有四个,两个在罗湖区,两个在南山区,都是未来值得关注的对象。

此外,传统开发展商看好深圳的商务园区,开始参与到商务园的开发与运营中来,例如星河控股的星河雅宝、招商局的招商局光明科技园项目等。高力国际深圳分公司产业及工业服务董事陈剑锋表示,商务园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力,从另一方面提高了入市的门槛。

深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

住宅市场的限购大杀器没有覆盖到深圳商业地产市场,当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。

数据显示,预计2017年新增写字楼供应将达到171万,较去年将近翻一倍。当前市场写字楼供应较大,深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰,前海片区将在2018年及之后达到供应高峰。

目前,深圳全市的甲级写字楼主要分布在七个区域,福田CBD南区和北区是深圳政务、文化、商业中心,自2000年开始迅速发展;

而中心西区是福田CBD的西拓区,为近年市场热点区域;罗湖蔡屋围片区则是传统金融商务区,自上世纪90年代发展至今;

南山CBD是深圳新兴文化、商务区,2006年开始迅速发展;至于前海、宝安中心区是近年深圳发展西移的结果,也是甲级写字楼的开发新兴地。

具体到2017年第一季度,数据显示,截至目前,深圳已连续三季度单季新增40万平方米以上甲级办公楼面积,第一季度新落成的甲级办公楼项目仍然集中在福田区和南山区,总计5栋办公楼合共近50万平方米。

值得注意的是,新入市的写字楼项目有“豪宅化”之势。新入市的平安国际金融中心由平安人寿开发,总建面达到10.2万平方米,月租金为400-600元/平方米,已经打破位于福田中心区的嘉里建设广场租金纪录,成为深圳写字楼新贵。

位于后海片区的深圳湾一号甲级写字楼也在季末启动全球租赁,其不但拥有莱佛士五星级酒店、空中音乐厅,顶楼还有停机坪。

整体而言,第一季度深圳甲级写字楼表现稳定,市场有所回暖。

数据显示,2017年第一季度,深圳市甲级写字楼市场租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月,空置率上涨0.56个百分点,平均售价环比下降0.6% 。

租赁方面,第一季度深圳金融类和科技类企业扩租需求有所提升,持续支持甲级办公楼市场回暖。其中,传统金融类行业在福田区扩租需求尤为明显。但另一方面,由于中国保监会对保险行业监管措施进一步加强,使得部分保险机构扩张趋势较前几季度趋于谨慎。

地产类公司的租赁需求较上季度有所活跃,随着更多外来地产公司在深圳的项目进入到筹备与开展的阶段,其办公楼新设立和扩租需求较之前有一定增加。

由于深圳全市甲级办公楼需求维持在健康水平,加上大部分大楼空置率表现稳定,租金下行压力有所减弱,投资市场保持活跃。

“在整体经济稳步增长的环境下,深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力,其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃。”

整体产业发展前景向好,国内资本看好深圳办公楼市场。未来12个月将有约100万平方米的新增甲级办公楼项目落成,主要集中在福田CBD,近一半是总部大楼。

这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力,加上其他可租赁项目的入市,“由于深圳中心区可供选择的一手项目有限,投资者也会考虑周边具有发展潜力的区域。”

仲量联行数据显示,第一季度,由于新供应压力拉高深圳全市甲级办公楼空置率至15%,环比上升3个百分点。未来,虽然预期市场整体租赁需求稳定,但可选择项目增多,2017年末深圳甲级写字楼的空置率将同比上升5-8百分点。

虽然未来一两年内深圳的写字楼会出现空置率升高的压力,但这不会成为长期问题,因深圳实体经济发展速度足以支撑企业的写字楼租赁需求。