租金太贵?深圳写字楼为何面临退租潮?

租金太贵?深圳写字楼为何面临退租潮?

23分钟前
· 每天5分钟,九哥为你解读财经之美。
关注

今年年初,深圳传出房东涨价300元就被退租的消息,震惊了房地产市场。实际上,自2018年下半年开始,深圳某金融中心一次性被退租十层,导致了长时间的空置,2018年上半年,深圳某金融中心的写字楼租金在400-500元/平,下半年租金跌到270元/平,足足下降了30%。这也说明了深圳写字楼租赁市场遇冷。

对此,有业内人士表示,由于整体经济下行令写字楼市场需求回落,扩租及新租的需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积的退租情况。为此,很多开发商都采取让价措施,纷纷让价导致了租金大幅下降。此外,也有企业遭遇经营上的问题,不再续租,需求减少了。

实际上,租客觉得太贵了,除了价格因素外,还有一个是性价比,写字楼的配套服务怎么样?值这个价吗?如果性价比高,高租金也能吸引大企业来入驻。所以,租户大面积退租,并不一定是付不起房租。

而是恰恰是觉得开发商或楼主漫天加价,超出了实际的价值,如果性价比合理,即使有人退出,也会有另外企业补进来,或者租金价格太高没有愿意租了,过不久租金就自然会降下来。所以,写字楼的价格自然会由市场来自我调节。当然,经济下行会对租金下行产生一定影响,但是性价比也是一个不可忽略的因素。

大部分的企业都是采用租赁写字楼,一来不用巨额的资金买办公场地,开办企业门槛就相对较低;二来,租赁写字楼灵活性较高,觉得不满意,退租也容易。而过去,深圳写字楼由于长期“供不应求”,租房者向来没有太多的话语权,而如今租客们用脚投票,让深圳写字楼大面积退租,真的说明了高房价、高房租,已经挤占了我国实体经济的生存空间,泡沫非破不可了。

首先,正是由于深圳的高房价,才带来了高房租,而房租和房价处于高位,使得很多企业生存艰难,有写字楼的承租者表示,看似公司业务还不错,房租却占了利润的60%以上,除去人工费水电,肯定是盈利不下去了。就连华为这样的世界顶级企业,都把工厂和科研部门搬到了东莞,只是把总部放在深圳,深圳的写字楼和商铺的租金实在太高了,已经是实体企业不能承受之重。

再者,在高房租、高房价的背景下,企业的用工成本也会急剧上升。由于高房价因素,周边地区的房租也是不断上涨,于是为了保证职工有房住,租得起周边的房子,也只能每年给职工加薪。而目前物价和服务价格却处于滞胀状态,同业竞争又如此激烈。面对,高房价和高房租实体企业真的无法生存下去。

最后,即使一些企业由于经营状况良好,但是实体企业一年辛苦下来,最终盈余却所剩无几。中国实体经济的钱都让房地产给赚去了。实体经济要么发展缓慢,要么苛延残喘。而房地产的开发商和楼主都登上了富豪榜前列,这样谁愿意做实业,办企业?如果大家都去炒房价、盲目提高房租,那中国的实体经济就没有办法得到良好的发展。要知道,高房价、高房租是毒瘤和泡沫,实体经济的繁荣才能解决社会就业问题的根本出路。

来源(转):不执著财经 张平​

前海深港现代服务业合作区

前海合作区的功能定位为:深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整区。重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区。前海地区的建设将借鉴香港及国际先进地区的成功经验,充分利用山、海资源,建设和谐、宜居、优美的山海城相融合的生态型滨海城区。

重要意义

编辑有利于实现国家对外开放战略的新要求,培育参与全球竞争新优势。有利于以现代服务业促进产业转型升级,探索加快转变经济发展方式新模式。有利于提升区域合作水平,打造粤港澳合作新载体。有利于在“一国两制”框架下,探索深化与香港合作的新途径。有利于继续发挥深圳经济特区先行先试作用,积累科学发展新经验。 [1]

战略定位

编辑现代服务业体制机制创新区现代服务业发展集聚区香港与内地紧密合作的先导区珠三角地区产业升级区 [1]

主导产业

编辑金融业现代物流业信息服务业科技服务和其他专业服务 [1]

财税支持政策

编辑注册在深圳的保险企业向注册在前海的企业提供国际航运保险业务取得的收入,免征营业税注册在前海的企业从事离岸服务外包业务取得的收入,免征营业税注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受试点物流企业按差额征收营业税的政策完善技术先进型服务企业认定标准,经认定的技术先进型服务企业按15%的优惠税率征收企业所得税,其发生的职工教育培训经费按不超过企业工资总额8%的比例据实在企业所得税税前扣除。 [1]

发展目标

编辑到2020年,建成基础设施完备、国际化的现代服务业合作区,具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境,形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系,聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业,成为亚太地区重要的生产性服务业中心,在全球现代服务业领域发挥重要作用,成为世界服务贸易重要基地。 [1]

国家战略

编辑

2012年12月7日,习近平总书记在党的十八大后离京视察第一站就到前海 [3] ,对前海开发开放作出重要指示:■ 前海开发开放是深圳经济特区发展的新契机、转型升级的新推力、改革开放的新起点、粤港深港合作的新平台。 [3]■ 依托香港、服务内地、面向世界。 [3]■ 充分发扬特区敢为天下先的精神,落实比特区还要特的先行先试政策。 [3]■ 坚定不移,持之以恒,艰苦奋斗,开拓创新。 [3]■ 精耕细作,画出最美最好的图画。 [3]

产品与服务

编辑南部的前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区,重点发展现代物流和供应链管理服务业,积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。另外一个先期启动区北部的前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。中部为综合性的功能服务区。从功能定位和产业发展方向上看,前海未来将发展位于产业链最高端的一系列产业,其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。福田中心是整个深圳市的中心,而前海定位为未来整个珠三角的现代服务业中心。相比福田中心,前海是更加高层次的中心,更强调区域辐射功能。深港合作将是前海规划建设及未来产业发展的最大亮点,是该区域发展最为鲜明的主题。前海合作区在功能定位上提出了要建“体制创新区”,前海合作区的规划、产业和项目安排,甚至在管理等各个层面上都将由深港双方合作完成。前海的深港合作模式,打破了以往的两地合作的旧套路。深圳前海地区将成为深港合作的又一个节点,前海规划将侧重在产业和制度两个层面进行深港合作,产业合作和制度合作将成为深港前海合作的创新之处。产业合作上,前海将成为香港延伸到内地的桥头堡,而前海也将引进香港的服务和管理理念。

优势

编辑世界公认的纽约、伦敦、东京三大“全球城市”(GlobalCities)都依托湾区凸显为世界级都会区, [4] 利于整合区内经济链条,推动全球经济要素的流动、集聚与优化配置,主导着全球经济发展走向。从国际经验和当前的发展看,珠江口湾区具备一定的资源和条件。前海地区位于整个珠三角湾区的核心位置。从规划上讲,前海还位于对于整个珠三角发展具有至关重要作用的“香港——深圳——广州”这一“脊梁”的核心位置上。因此,从战略上讲,前海这一区域是深圳未来发展最具战略意义的空间所在。从交通网络上看,“海、陆、空、铁”各种战略性交通资源云集“前海”。这里临近香港国际机场和深圳机场两大空港;未来,厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸;广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海大道等高快速公路穿过该区域;穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁1号线、5号线、前海枢纽站等铁路、地铁交通设施将这里与整个珠三角紧密地联系在一起。大铲湾、妈湾和蛇口港等港口围绕前海密集分布,而已投入使用的前海物流园区,也让前海在物流运输上形成先天优势。[5] 前海地区地处粤港澳1小时生活圈的核心,地处深圳、广州、珠海、澳门、东莞、中山等城市一小时交通圈内, [6] 具备良好的海陆空交通资源,具备深港联手发展现代服务业发展的突出区位优势。

前海地区是深圳市最大未开发的区域,是深港共建国际大都会的启动区。前海地区的规划与建设意义重大,在深圳城市转型和产业升级的背景下,它既是体现高效率的一个试验田,在区域合作上也具有示范意义,同时,它还能全方位体现深港合作,既是珠三角临近香港的端点,也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点,发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将前海地区的规划建设上升为国家战略,列为粤港合作的试点地区之一,为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。前海将再度发挥改革先锋、探路尖兵的作用,把握历史机遇,在全球新一轮发展浪潮中,助力粤港澳共同塑造最具核心竞争力的国际大都市圈。前海深港现代服务业合作区规划正在全面实质性推进。2010年初将完成前海地区空间布局规划,并开展城市设计招标国际咨询。正加紧基础设施和交通的协调处理,对该地区已建成的大型公共设施的出路问题,将会向市政府提出决策建议。2010年上半年,前海地区规划将基本完成,下半年该地区的建设有望全面启动。

企业如何入驻

深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

与传统住宅市场不同,深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。高力国际最新发布的2017年第二季度深圳物业市场回顾与展望报告显示,深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定,租金有所上涨,下半年预计有12个项目新增供应,甲级写字楼增供应将在未来三年内达到历史峰值。

目前,深圳摩天写字楼项目遍地开花,虽然多数为企业自持物业,但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。高力国际的数据显示,2017年第二季度深圳甲级写字楼市场需求稳定,主要来自于金融和科技行业,并有4个新项目落成,为深圳全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积,与之相应地总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至478.7万平方米,空置率为20.2%。短期内,高力国际研究部预计空置率将进一步上升,且在未来三年内有机会攀升至29%。

高力国际预计在2017至2021年之间,深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆预测,未来五年福田区写字楼市场将从扩张速度趋于稳定,南山区尤其是前海,将会快速扩张。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年内达到历史峰值。不过,受全市稳固的经济基本面支撑,需求有望持续增长。

从近期深圳土地出让市场来看,原关内土地以产业需求的定向出让为主;在中心区土地资源稀缺的情况下,旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。高力国际深圳分公司资本市场与投资服务董事林昇恒表示,十三五规划中深圳城市更新面积预计可达30平方公里,二季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目,其中原关内有四个,两个在罗湖区,两个在南山区,都是未来值得关注的对象。

此外,传统开发展商看好深圳的商务园区,开始参与到商务园的开发与运营中来,例如星河控股的星河雅宝、招商局的招商局光明科技园项目等。高力国际深圳分公司产业及工业服务董事陈剑锋表示,商务园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力,从另一方面提高了入市的门槛。