深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

住宅市场的限购大杀器没有覆盖到深圳商业地产市场,当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。

数据显示,预计2017年新增写字楼供应将达到171万,较去年将近翻一倍。当前市场写字楼供应较大,深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰,前海片区将在2018年及之后达到供应高峰。

目前,深圳全市的甲级写字楼主要分布在七个区域,福田CBD南区和北区是深圳政务、文化、商业中心,自2000年开始迅速发展;

而中心西区是福田CBD的西拓区,为近年市场热点区域;罗湖蔡屋围片区则是传统金融商务区,自上世纪90年代发展至今;

南山CBD是深圳新兴文化、商务区,2006年开始迅速发展;至于前海、宝安中心区是近年深圳发展西移的结果,也是甲级写字楼的开发新兴地。

具体到2017年第一季度,数据显示,截至目前,深圳已连续三季度单季新增40万平方米以上甲级办公楼面积,第一季度新落成的甲级办公楼项目仍然集中在福田区和南山区,总计5栋办公楼合共近50万平方米。

值得注意的是,新入市的写字楼项目有“豪宅化”之势。新入市的平安国际金融中心由平安人寿开发,总建面达到10.2万平方米,月租金为400-600元/平方米,已经打破位于福田中心区的嘉里建设广场租金纪录,成为深圳写字楼新贵。

位于后海片区的深圳湾一号甲级写字楼也在季末启动全球租赁,其不但拥有莱佛士五星级酒店、空中音乐厅,顶楼还有停机坪。

整体而言,第一季度深圳甲级写字楼表现稳定,市场有所回暖。

数据显示,2017年第一季度,深圳市甲级写字楼市场租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月,空置率上涨0.56个百分点,平均售价环比下降0.6% 。

租赁方面,第一季度深圳金融类和科技类企业扩租需求有所提升,持续支持甲级办公楼市场回暖。其中,传统金融类行业在福田区扩租需求尤为明显。但另一方面,由于中国保监会对保险行业监管措施进一步加强,使得部分保险机构扩张趋势较前几季度趋于谨慎。

地产类公司的租赁需求较上季度有所活跃,随着更多外来地产公司在深圳的项目进入到筹备与开展的阶段,其办公楼新设立和扩租需求较之前有一定增加。

由于深圳全市甲级办公楼需求维持在健康水平,加上大部分大楼空置率表现稳定,租金下行压力有所减弱,投资市场保持活跃。

“在整体经济稳步增长的环境下,深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力,其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃。”

整体产业发展前景向好,国内资本看好深圳办公楼市场。未来12个月将有约100万平方米的新增甲级办公楼项目落成,主要集中在福田CBD,近一半是总部大楼。

这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力,加上其他可租赁项目的入市,“由于深圳中心区可供选择的一手项目有限,投资者也会考虑周边具有发展潜力的区域。”

仲量联行数据显示,第一季度,由于新供应压力拉高深圳全市甲级办公楼空置率至15%,环比上升3个百分点。未来,虽然预期市场整体租赁需求稳定,但可选择项目增多,2017年末深圳甲级写字楼的空置率将同比上升5-8百分点。

虽然未来一两年内深圳的写字楼会出现空置率升高的压力,但这不会成为长期问题,因深圳实体经济发展速度足以支撑企业的写字楼租赁需求。

全国“热钱”流向深圳写字楼 出租市场“量增价跌”

全国“热钱”流向深圳写字楼 出租市场“量增价跌”

居高不下的房价让深圳住宅市场遇冷半年仍未回暖,但作为深圳产业发展“晴雨表”的写字楼市场却表现不错。日前,仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告显示,今年第二季度,深圳甲级办公楼租赁需求较前两季度得到改善且交投活跃,继北京、上海之后,全国办公楼投资市场热点转向深圳。

  不过,多家机构数据显示,今年以来,深圳甲级办公楼租金一直呈现下降态势,在新增供应和P2P企业退租的影响下,深圳甲级办公楼租金将会继续盘整,预期年末的空置率会上升,明年全市甲级办公楼租金高位回落风险增加。
  全国“热钱”流向深圳写字楼
  深圳统计局数据显示,深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%,为近三年来最高,其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。深圳工商部门数据显示,2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%。仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告认为,深圳良好的经济基本面支撑了全市整体的办公楼需求,尤其是高科技类公司和证券、银行、保险等传统金融类企业的租赁需求正稳中有升。
  值得注意的是,今年上半年,大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行也指出,继北京、上海后,全国办公楼投资市场热点趋往深圳,以目前相对比较活跃的保险、银行业为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。
  来自仲量联行的监测数据显示,地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼,地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼,保险业的太平洋寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼,保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼,来自银行业的华夏银行和上海银行在福田分别成交了36000平方米和15000平方米的甲级写字楼。上述大宗交易的成交时间集中在今年上半年。
  戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端此前接受媒体采访表示,大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外,“营改增”的实施对写字楼市场构成间接利好,因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。
  仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为,目前机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳,特别是核心区域物业未来的升值潜力;另一方面,金融与科技行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用,该方面需求将继续支撑投资深圳甲级办公楼投资市场的发展。
  空置率上升迫使租金持续下降
  戴德梁行监测数据显示,2016年上半年,24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时,也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中,南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%,福田区空置率上升至9.1%,罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

  需求回落迫使多个项目租金出现回调,从上半年市场表现来看,全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中,福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响,甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元,但罗湖区和南山区则分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

  “深圳甲级办公楼资产值正在持续上涨,但租金仍处于盘整期,下降态势仍然持续。”夏春毅指出,优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位,一些地标性项目租金甚至仍在上涨,但是,部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因,租金叫价继续下降。

  对于接下来的市场走势,张晓端认为,第三季度开始至明年底,大量已建成项目将逐步形成有效供应,可见供应量或将达到198万平方米;同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观,伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流,新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑,明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。

险企偏爱深圳写字楼 出租金低于北京上海市场活跃

险企偏爱深圳写字楼 出租金低于北京上海市场活跃

自己拿地盖楼毕竟还是少数保险公司的“福利”,多数保险公司只能租用办公场地。不过,记者发现,近一年多来深圳甲级写字楼市场出现的大宗交易中,保险公司频频出手。

  例如,华夏保险于去年第四季度以约20亿元的价格购置了位于福田的京基滨河时代广场10层写字楼,约2.4万平方米;前海人寿也在今年1月斥资10亿拿下了皇庭中心约2万平米的写字楼;6月18日,太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层——再加上4月24日太平洋产险购买的4个整层,这意味着,太平洋保险共豪掷27亿,合计购入了深业上城14层物业,成交面积达4万平方米。

  保险公司“偏爱”深圳写字楼主要有以下两方面因素:

  首先,深圳保险市场活跃,保险公司打算在此长期发展。深圳保监局数据显示,截至2016年6月底,深圳共有保险法人机构24家,保险分公司70家,保险公司法人机构资产总额共计3.53万亿元,继续位居全国第二。

  其次,长期看好深圳未来写字楼市场前景。深圳写字楼项目有稳定的租金收入,增值空间大,未来这一市场或将成为更多保险机构前来“掘金”之地。

  据深圳市统计局数据,2016年第一季度全市生产总值同比增长8.4%,增速较去年同期加快0.6个百分点。同期,第三产业占生产总值近六成,同比增长两个百分点,经济持续增长支撑了甲级写字楼物业市场的需求。

  目前,深圳一手住宅均价位居全国第一,但深圳写字楼市场的租金低于北京和上海,或许成为资金眼中的“投资空间”。高力国际研究部数据显示,上半年,深圳甲级写字楼市场平均租金环比下降0.4%,降至214元每月每平方米。但同期,北京平均租金为331.2元每月每平方米,上海核心区租金约309元每月每平方米。

  虽然写字楼的流动性较差,但可以作为长期投资,不仅有增值的空间,还能获得稳定的租金,这符合险资投资运用的安全性原则要求。