前海深港现代服务业合作区

前海合作区的功能定位为:深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整区。重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域,优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区。前海地区的建设将借鉴香港及国际先进地区的成功经验,充分利用山、海资源,建设和谐、宜居、优美的山海城相融合的生态型滨海城区。

重要意义

编辑有利于实现国家对外开放战略的新要求,培育参与全球竞争新优势。有利于以现代服务业促进产业转型升级,探索加快转变经济发展方式新模式。有利于提升区域合作水平,打造粤港澳合作新载体。有利于在“一国两制”框架下,探索深化与香港合作的新途径。有利于继续发挥深圳经济特区先行先试作用,积累科学发展新经验。 [1]

战略定位

编辑现代服务业体制机制创新区现代服务业发展集聚区香港与内地紧密合作的先导区珠三角地区产业升级区 [1]

主导产业

编辑金融业现代物流业信息服务业科技服务和其他专业服务 [1]

财税支持政策

编辑注册在深圳的保险企业向注册在前海的企业提供国际航运保险业务取得的收入,免征营业税注册在前海的企业从事离岸服务外包业务取得的收入,免征营业税注册在前海的符合规定条件的现代物流企业享受试点物流企业按差额征收营业税的政策完善技术先进型服务企业认定标准,经认定的技术先进型服务企业按15%的优惠税率征收企业所得税,其发生的职工教育培训经费按不超过企业工资总额8%的比例据实在企业所得税税前扣除。 [1]

发展目标

编辑到2020年,建成基础设施完备、国际化的现代服务业合作区,具备适应现代服务业发展需要的体制机制和法律环境,形成结构合理、国际化程度高、辐射能力强的现代服务业体系,聚集一批具有世界影响力的现代服务业企业,成为亚太地区重要的生产性服务业中心,在全球现代服务业领域发挥重要作用,成为世界服务贸易重要基地。 [1]

国家战略

编辑

2012年12月7日,习近平总书记在党的十八大后离京视察第一站就到前海 [3] ,对前海开发开放作出重要指示:■ 前海开发开放是深圳经济特区发展的新契机、转型升级的新推力、改革开放的新起点、粤港深港合作的新平台。 [3]■ 依托香港、服务内地、面向世界。 [3]■ 充分发扬特区敢为天下先的精神,落实比特区还要特的先行先试政策。 [3]■ 坚定不移,持之以恒,艰苦奋斗,开拓创新。 [3]■ 精耕细作,画出最美最好的图画。 [3]

产品与服务

编辑南部的前海湾保税港区作为前海地区的先期启动区,重点发展现代物流和供应链管理服务业,积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区。另外一个先期启动区北部的前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。中部为综合性的功能服务区。从功能定位和产业发展方向上看,前海未来将发展位于产业链最高端的一系列产业,其服务范围将是包括香港在内的整个珠三角。福田中心是整个深圳市的中心,而前海定位为未来整个珠三角的现代服务业中心。相比福田中心,前海是更加高层次的中心,更强调区域辐射功能。深港合作将是前海规划建设及未来产业发展的最大亮点,是该区域发展最为鲜明的主题。前海合作区在功能定位上提出了要建“体制创新区”,前海合作区的规划、产业和项目安排,甚至在管理等各个层面上都将由深港双方合作完成。前海的深港合作模式,打破了以往的两地合作的旧套路。深圳前海地区将成为深港合作的又一个节点,前海规划将侧重在产业和制度两个层面进行深港合作,产业合作和制度合作将成为深港前海合作的创新之处。产业合作上,前海将成为香港延伸到内地的桥头堡,而前海也将引进香港的服务和管理理念。

优势

编辑世界公认的纽约、伦敦、东京三大“全球城市”(GlobalCities)都依托湾区凸显为世界级都会区, [4] 利于整合区内经济链条,推动全球经济要素的流动、集聚与优化配置,主导着全球经济发展走向。从国际经验和当前的发展看,珠江口湾区具备一定的资源和条件。前海地区位于整个珠三角湾区的核心位置。从规划上讲,前海还位于对于整个珠三角发展具有至关重要作用的“香港——深圳——广州”这一“脊梁”的核心位置上。因此,从战略上讲,前海这一区域是深圳未来发展最具战略意义的空间所在。从交通网络上看,“海、陆、空、铁”各种战略性交通资源云集“前海”。这里临近香港国际机场和深圳机场两大空港;未来,厦深铁路和机荷高速将在前海附近跨越珠江口延伸至珠江东岸;广深沿江高速公路、南坪快速路、滨海大道等高快速公路穿过该区域;穗莞深城际线、深港机场连接线、深圳地铁1号线、5号线、前海枢纽站等铁路、地铁交通设施将这里与整个珠三角紧密地联系在一起。大铲湾、妈湾和蛇口港等港口围绕前海密集分布,而已投入使用的前海物流园区,也让前海在物流运输上形成先天优势。[5] 前海地区地处粤港澳1小时生活圈的核心,地处深圳、广州、珠海、澳门、东莞、中山等城市一小时交通圈内, [6] 具备良好的海陆空交通资源,具备深港联手发展现代服务业发展的突出区位优势。

前海地区是深圳市最大未开发的区域,是深港共建国际大都会的启动区。前海地区的规划与建设意义重大,在深圳城市转型和产业升级的背景下,它既是体现高效率的一个试验田,在区域合作上也具有示范意义,同时,它还能全方位体现深港合作,既是珠三角临近香港的端点,也是香港高端服务业向内地市场拓展的起点,发挥着深圳走向世界和香港辐射内地的“双跳板”作用。《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》将前海地区的规划建设上升为国家战略,列为粤港合作的试点地区之一,为前海地区发展提供了前所未有的重大机遇。前海将再度发挥改革先锋、探路尖兵的作用,把握历史机遇,在全球新一轮发展浪潮中,助力粤港澳共同塑造最具核心竞争力的国际大都市圈。前海深港现代服务业合作区规划正在全面实质性推进。2010年初将完成前海地区空间布局规划,并开展城市设计招标国际咨询。正加紧基础设施和交通的协调处理,对该地区已建成的大型公共设施的出路问题,将会向市政府提出决策建议。2010年上半年,前海地区规划将基本完成,下半年该地区的建设有望全面启动。

企业如何入驻

深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

与传统住宅市场不同,深圳的写字楼市场一直被认为“供过于求”。高力国际最新发布的2017年第二季度深圳物业市场回顾与展望报告显示,深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定,租金有所上涨,下半年预计有12个项目新增供应,甲级写字楼增供应将在未来三年内达到历史峰值。

目前,深圳摩天写字楼项目遍地开花,虽然多数为企业自持物业,但也预示着大量写字楼项目将陆续进入市场。当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。高力国际的数据显示,2017年第二季度深圳甲级写字楼市场需求稳定,主要来自于金融和科技行业,并有4个新项目落成,为深圳全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积,与之相应地总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至478.7万平方米,空置率为20.2%。短期内,高力国际研究部预计空置率将进一步上升,且在未来三年内有机会攀升至29%。

高力国际预计在2017至2021年之间,深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆预测,未来五年福田区写字楼市场将从扩张速度趋于稳定,南山区尤其是前海,将会快速扩张。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年内达到历史峰值。不过,受全市稳固的经济基本面支撑,需求有望持续增长。

从近期深圳土地出让市场来看,原关内土地以产业需求的定向出让为主;在中心区土地资源稀缺的情况下,旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。高力国际深圳分公司资本市场与投资服务董事林昇恒表示,十三五规划中深圳城市更新面积预计可达30平方公里,二季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目,其中原关内有四个,两个在罗湖区,两个在南山区,都是未来值得关注的对象。

此外,传统开发展商看好深圳的商务园区,开始参与到商务园的开发与运营中来,例如星河控股的星河雅宝、招商局的招商局光明科技园项目等。高力国际深圳分公司产业及工业服务董事陈剑锋表示,商务园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力,从另一方面提高了入市的门槛。

深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

深圳写字楼放量出货,面临空置率上升压力

住宅市场的限购大杀器没有覆盖到深圳商业地产市场,当住宅开发商因调控大潮持观望态度、减少推货的时候,深圳的甲级写字楼市场仍在不断出货。

数据显示,预计2017年新增写字楼供应将达到171万,较去年将近翻一倍。当前市场写字楼供应较大,深圳后海片区将在2017和2018年迎来供应小高峰,前海片区将在2018年及之后达到供应高峰。

目前,深圳全市的甲级写字楼主要分布在七个区域,福田CBD南区和北区是深圳政务、文化、商业中心,自2000年开始迅速发展;

而中心西区是福田CBD的西拓区,为近年市场热点区域;罗湖蔡屋围片区则是传统金融商务区,自上世纪90年代发展至今;

南山CBD是深圳新兴文化、商务区,2006年开始迅速发展;至于前海、宝安中心区是近年深圳发展西移的结果,也是甲级写字楼的开发新兴地。

具体到2017年第一季度,数据显示,截至目前,深圳已连续三季度单季新增40万平方米以上甲级办公楼面积,第一季度新落成的甲级办公楼项目仍然集中在福田区和南山区,总计5栋办公楼合共近50万平方米。

值得注意的是,新入市的写字楼项目有“豪宅化”之势。新入市的平安国际金融中心由平安人寿开发,总建面达到10.2万平方米,月租金为400-600元/平方米,已经打破位于福田中心区的嘉里建设广场租金纪录,成为深圳写字楼新贵。

位于后海片区的深圳湾一号甲级写字楼也在季末启动全球租赁,其不但拥有莱佛士五星级酒店、空中音乐厅,顶楼还有停机坪。

整体而言,第一季度深圳甲级写字楼表现稳定,市场有所回暖。

数据显示,2017年第一季度,深圳市甲级写字楼市场租金水平环比上涨1.6%至人民币226.2元/平方米/月,空置率上涨0.56个百分点,平均售价环比下降0.6% 。

租赁方面,第一季度深圳金融类和科技类企业扩租需求有所提升,持续支持甲级办公楼市场回暖。其中,传统金融类行业在福田区扩租需求尤为明显。但另一方面,由于中国保监会对保险行业监管措施进一步加强,使得部分保险机构扩张趋势较前几季度趋于谨慎。

地产类公司的租赁需求较上季度有所活跃,随着更多外来地产公司在深圳的项目进入到筹备与开展的阶段,其办公楼新设立和扩租需求较之前有一定增加。

由于深圳全市甲级办公楼需求维持在健康水平,加上大部分大楼空置率表现稳定,租金下行压力有所减弱,投资市场保持活跃。

“在整体经济稳步增长的环境下,深圳市对投资者和资本具有持续的吸引力,其中金融类和科技类公司自用和投资兼顾的需求相对活跃。”

整体产业发展前景向好,国内资本看好深圳办公楼市场。未来12个月将有约100万平方米的新增甲级办公楼项目落成,主要集中在福田CBD,近一半是总部大楼。

这些总部大楼的企业搬迁将对其正在租赁的大厦构成空置压力,加上其他可租赁项目的入市,“由于深圳中心区可供选择的一手项目有限,投资者也会考虑周边具有发展潜力的区域。”

仲量联行数据显示,第一季度,由于新供应压力拉高深圳全市甲级办公楼空置率至15%,环比上升3个百分点。未来,虽然预期市场整体租赁需求稳定,但可选择项目增多,2017年末深圳甲级写字楼的空置率将同比上升5-8百分点。

虽然未来一两年内深圳的写字楼会出现空置率升高的压力,但这不会成为长期问题,因深圳实体经济发展速度足以支撑企业的写字楼租赁需求。

楼市传来大消息,住建部出台“划时代新政” 租赁和销售的法规

楼市传来大消息,住建部出台“划时代新政” 租赁和销售的法规

房东撵人、中介骗人、开发商欺负人……您还在为租房买房而烦恼吗?5月19日,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》(征求意见稿)开始向社会公开征求意见。

这个“征求意见稿”最大的看点,是对“房屋租赁”的各方,进行了详细的权责界定,它昭示着中国房地产即将开启一个新时代:租赁时代!

近年来,我国住房租赁和销售市场发展迅速,与此同时,也出现了当事人权益保护不充分、市场秩序不规范、监管制度不完善等问题,亟须通过专门立法予以解决。今年2月,住房租赁市场立法被列入立法工作计划。住房城乡建设部在总结地方实践经验、参考国内外相关立法、广泛调研和征求意见的基础上,研究起草了征求意见稿。

今后,住房租赁和销售能否更加规范?当事人合法权益和交易安全能否得到更好保障?

1、对房东,擅自抬价、强制撵人被明令禁止

只有租过房子的人才能体会,临时搬家、找不到合租对象、或被房东强制赶出家门的苦楚。

为保护承租人合法权益,意见稿对出租人行为设置了限制条款。包括:

出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人,收回住房;
出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房,确保出租的住房符合安全要求,满足基本使用功能;
出租人出租住房,应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准;
明确规定厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住等。

但也有房东担心,遇到无赖租户,反复拖欠房租该咋办?有微博网友就留言称,“出租人可能会更加甄别租户,不接受有黑历史的租户;甚至可能通过提高租金,来覆盖可能存在的损失。”

另外,对于最敏感的租金支付,意见稿不仅提出鼓励按月支付,还明确房东不得擅自抬高租金。承租人应当按月支付租金,当事人另有约定的除外;住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金。

2、对承租人,应履行自身义务

作为租赁市场的另一个主体,出租人在交易中同样需要安全感。

为此,意见稿对承租人行为进行了如下约束:承租人应当遵守法律、法规的规定,按照合同约定及物业管理要求合理使用租赁住房,不得擅自改动住房结构和室内设施设备;承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人在租赁期限内可解除住房租赁合同。

针对二房东转租他人住房违规经营等市场乱象,征求意见稿规定,转租住房应当征得出租人的书面同意,对于自然人转租住房达到一定规模的,应当依法办理工商登记。

3、对开发商,12个销售行为被明令禁止

在住房销售环节,意见稿着重规范了开发商为炒作房价而采取的捂盘惜售行为。明确提出,房地产开发企业取得预售许可后,应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格,并对外销售。

以下销售行为被明令禁止,包括:

发布虚假房源信息和广告;
通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价;
不符合住房销售条件,向买受人收取或者变相收取费用;
捂盘惜售或者变相囤积房源;
不明码标价,在标价之外加价出售或者收取未标明的费用等。

深圳CBD风水大局 大中华国际交易广场(小败局)

深圳CBD风水大局 大中华国际交易广场(小败局)

导语:

到目前为止,我们一共写了五个成功的’风水布局’案例。很多朋友看完后都留言问能不能写一些’布局失败’的大厦?

所以本篇我们就选择了一座风水’小败局’的大厦做主角。应该这么说,它本是一个非常成功的风水设计案例,但落成之后却因为’无知’的人为导致其变成了风水败局!

PS:大中华集团的领导们,我们并无任何恶意,只是把我的个人看法写出来,也希望您们能看到我们的愚见~!

『大深圳特区』

龙盘虎踞的顶级格局

先来看我们上一期《澳门风水篇》涉及到的珠江水龙脉。

‘水龙出海遇朝山’得天独厚的超级格局!

珠江水历经广州、深圳、佛山、中山、东莞、惠州、珠海、香港、澳门,将近20条水龙汇聚于珠江口,形成一个超大的水明堂。

一般情况下,如果江口太大,是留不住’龙气’的,那’支龙’便难以结成’龙穴’。可偏偏大自然的鬼斧神工,让珠江巨龙在出海之前–再遇朝山!

在’珠江巨龙’出海之前,前方出现了150多个大小岛屿组成了珠江外群岛,大大减弱了龙气出海的速度!

外群岛不仅让巨龙之气缓冲停留,同时也帮助了众多支龙得以’结穴’。

而这个超级水名堂的最大得益者便是:经济特区-大深圳。

深圳山龙脉

至上的风水格局讲究山环水抱!若水龙为财,那山龙则是稳健根基的先决条件。

深圳的山脉(支龙)来龙,均是来自东北方向的粤东山脉(干龙)。

在风水上,’山龙脉’仅是路过的话作用并不大,因为’山脉气场’没有停留!

要利用龙脉形成’风水宝地’,必须让支龙结穴。

粤东山脉的’支龙’进入深圳后,一共结下了五个’大龙穴’。

如果说’山水干龙’是浑然天成,那让支龙’结穴’的功劳就要归于’人为’的啦!

下面我们重点讲述其中一条龙脉的’结穴’位置–莲花山大局!

巨龙吐珠

深圳写字楼出租市场“量增价跌”

深圳写字楼出租市场“量增价跌”

“深圳写字楼出租市场“量增价跌”,写字楼资产值正在持续上涨,但租金仍处于盘整期,下降态势仍然持续。”

  (原标题:深圳办公楼市场“量增价跌”)

  继北京、上海之后,全国办公楼投资市场热点转向深圳。  

  居高不下的房价让深圳住宅市场遇冷半年仍未回暖,但作为深圳产业发展“晴雨表”的写字楼市场却表现不错。日前,仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告显示,今年第二季度,深圳甲级办公楼租赁需求较前两季度得到改善且交投活跃,继北京、上海之后,全国办公楼投资市场热点转向深圳。

  不过,多家机构数据显示,今年以来,深圳甲级办公楼租金一直呈现下降态势,在新增供应和P2P企业退租的影响下,深圳甲级办公楼租金将会继续盘整,预期年末的空置率会上升,明年全市甲级办公楼租金高位回落风险增加。

  全国“热钱”流向深圳写字楼

  深圳统计局数据显示,深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%,为近三年来最高,其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。深圳工商部门数据显示,2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%。仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告认为,深圳良好的经济基本面支撑了全市整体的办公楼需求,尤其是高科技类公司和证券、银行、保险等传统金融类企业的租赁需求正稳中有升。

  值得注意的是,今年上半年,大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行也指出,继北京、上海后,全国办公楼投资市场热点趋往深圳,以目前相对比较活跃的保险、银行业为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。

  来自仲量联行的监测数据显示,地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼,地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼,保险业的太平洋寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼,保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼,来自银行业的华夏银行和上海银行在福田分别成交了36000平方米和15000平方米的甲级写字楼。上述大宗交易的成交时间集中在今年上半年。

  戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端此前接受媒体采访表示,大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外,“营改增”的实施对写字楼市场构成间接利好,因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。

  仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为,目前机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳,特别是核心区域物业未来的升值潜力;另一方面,金融与科技行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用,该方面需求将继续支撑投资深圳甲级办公楼投资市场的发展。

  空置率上升迫使租金持续下降

  戴德梁行监测数据显示,2016年上半年,24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时,也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中,南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%,福田区空置率上升至9.1%,罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

  需求回落迫使多个项目租金出现回调,从上半年市场表现来看,全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中,福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响,甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元,但罗湖区和南山区则分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

  “深圳甲级办公楼资产值正在持续上涨,但租金仍处于盘整期,下降态势仍然持续。”夏春毅指出,优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位,一些地标性项目租金甚至仍在上涨,但是,部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因,租金叫价继续下降。

  对于接下来的市场走势,张晓端认为,第三季度开始至明年底,大量已建成项目将逐步形成有效供应,可见供应量或将达到198万平方米;同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观,伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流,新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑,明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。

“深圳写字楼出租市场“量增价跌”,写字楼资产值正在持续上涨,但租金仍处于盘整期,下降态势仍然持续。”

全国“热钱”流向深圳写字楼 出租市场“量增价跌”

全国“热钱”流向深圳写字楼 出租市场“量增价跌”

居高不下的房价让深圳住宅市场遇冷半年仍未回暖,但作为深圳产业发展“晴雨表”的写字楼市场却表现不错。日前,仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告显示,今年第二季度,深圳甲级办公楼租赁需求较前两季度得到改善且交投活跃,继北京、上海之后,全国办公楼投资市场热点转向深圳。

  不过,多家机构数据显示,今年以来,深圳甲级办公楼租金一直呈现下降态势,在新增供应和P2P企业退租的影响下,深圳甲级办公楼租金将会继续盘整,预期年末的空置率会上升,明年全市甲级办公楼租金高位回落风险增加。
  全国“热钱”流向深圳写字楼
  深圳统计局数据显示,深圳第一季度全市GDP同比增速8.4%,为近三年来最高,其中第一季度第三产业增加值同比增幅9.1%。深圳工商部门数据显示,2016年前5个月全市企业注册数量同比增幅约27%。仲量联行发布的深圳第二季度房地产市场报告认为,深圳良好的经济基本面支撑了全市整体的办公楼需求,尤其是高科技类公司和证券、银行、保险等传统金融类企业的租赁需求正稳中有升。
  值得注意的是,今年上半年,大宗交易频频出现在深圳办公楼市场。仲量联行也指出,继北京、上海后,全国办公楼投资市场热点趋往深圳,以目前相对比较活跃的保险、银行业为例,其自用和投资需求相结合的投资特点成为新趋势。
  来自仲量联行的监测数据显示,地产商毅德投资在南山成交了约7700平方米的甲级写字楼,地产商深国控在福田成交了约25000平方米的甲级写字楼,保险业的太平洋寿险在福田成交了约40000平方米的甲级写字楼,保险业的前海人寿在福田成交了约20000平方米的甲级写字楼,来自银行业的华夏银行和上海银行在福田分别成交了36000平方米和15000平方米的甲级写字楼。上述大宗交易的成交时间集中在今年上半年。
  戴德梁行华南及华西区研究部董事张晓端此前接受媒体采访表示,大宗交易频繁是住宅价格高企、投资风险增加、个人或机构投资者转向商业市场的具体表现。此外,“营改增”的实施对写字楼市场构成间接利好,因此上半年深圳写字楼大宗交易频繁。
  仲量联行深圳董事总经理夏春毅认为,目前机构性投资者和自用型企业用户持续看好深圳,特别是核心区域物业未来的升值潜力;另一方面,金融与科技行业仍然在积极寻找优质可售物业用于自用,该方面需求将继续支撑投资深圳甲级办公楼投资市场的发展。
  空置率上升迫使租金持续下降
  戴德梁行监测数据显示,2016年上半年,24.5万平方米的新增甲级写字楼供应令全市甲级写字楼存量升至303.3万平方米。供应增加刺激全市甲级写字楼吸纳量录得11.4万平方米的同时,也将空置率从去年底的5.1%拉升至9.1%。其中,南山区甲级写字楼空置率上升至12.9%,福田区空置率上升至9.1%,罗湖区甲级写字楼空置率维持在5.5%的较低水平。

  需求回落迫使多个项目租金出现回调,从上半年市场表现来看,全市甲级写字楼平均租金比去年底下降0.3%至每月每平方米253.8元。其中,福田区受新项目入市及需求放缓的双重影响,甲级写字楼租金比去年底下降0.8%至每月每平方米275.1元,但罗湖区和南山区则分别增长0.3%和2.2%至每月每平方米227.3元和202.3元。

  “深圳甲级办公楼资产值正在持续上涨,但租金仍处于盘整期,下降态势仍然持续。”夏春毅指出,优质单一业权物业需求依然稳定并且空置率保持低位,一些地标性项目租金甚至仍在上涨,但是,部分散售物业因为企业持续外迁导致入驻率没有明显改善等原因,租金叫价继续下降。

  对于接下来的市场走势,张晓端认为,第三季度开始至明年底,大量已建成项目将逐步形成有效供应,可见供应量或将达到198万平方米;同时经济层面的风险令市场需求短期内难有显著改观,伴随高支付能力客户的减少和高新园区研发物业的分流,新增需求的减弱也将削弱对租金的支撑,明年全市甲级写字楼租金高位回落风险加大。

险企偏爱深圳写字楼 出租金低于北京上海市场活跃

险企偏爱深圳写字楼 出租金低于北京上海市场活跃

自己拿地盖楼毕竟还是少数保险公司的“福利”,多数保险公司只能租用办公场地。不过,记者发现,近一年多来深圳甲级写字楼市场出现的大宗交易中,保险公司频频出手。

  例如,华夏保险于去年第四季度以约20亿元的价格购置了位于福田的京基滨河时代广场10层写字楼,约2.4万平方米;前海人寿也在今年1月斥资10亿拿下了皇庭中心约2万平米的写字楼;6月18日,太平洋寿险宣布购入位于深圳市福田区深业上城T2塔楼高区10个整层——再加上4月24日太平洋产险购买的4个整层,这意味着,太平洋保险共豪掷27亿,合计购入了深业上城14层物业,成交面积达4万平方米。

  保险公司“偏爱”深圳写字楼主要有以下两方面因素:

  首先,深圳保险市场活跃,保险公司打算在此长期发展。深圳保监局数据显示,截至2016年6月底,深圳共有保险法人机构24家,保险分公司70家,保险公司法人机构资产总额共计3.53万亿元,继续位居全国第二。

  其次,长期看好深圳未来写字楼市场前景。深圳写字楼项目有稳定的租金收入,增值空间大,未来这一市场或将成为更多保险机构前来“掘金”之地。

  据深圳市统计局数据,2016年第一季度全市生产总值同比增长8.4%,增速较去年同期加快0.6个百分点。同期,第三产业占生产总值近六成,同比增长两个百分点,经济持续增长支撑了甲级写字楼物业市场的需求。

  目前,深圳一手住宅均价位居全国第一,但深圳写字楼市场的租金低于北京和上海,或许成为资金眼中的“投资空间”。高力国际研究部数据显示,上半年,深圳甲级写字楼市场平均租金环比下降0.4%,降至214元每月每平方米。但同期,北京平均租金为331.2元每月每平方米,上海核心区租金约309元每月每平方米。

  虽然写字楼的流动性较差,但可以作为长期投资,不仅有增值的空间,还能获得稳定的租金,这符合险资投资运用的安全性原则要求。